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孵化器转型的“地产+金融”路径
发布日期:2014-04-10   编辑:中国孵化器网   来源:中国房地产报
产业园区转型孵化器虽然有很多先天优势,但孵化器被地产挟持等现象也不容忽视。在参与过国内首个孵化器——武汉东湖新技术创业中心设计运营,同时又有多年产业地产实操经验的动力联行董事长梁春看来,孵化器不仅应是物业的供应者,还应成为产业的孕育者。

  产业园区转型孵化器虽然有很多先天优势,但孵化器被地产挟持等现象也不容忽视。在参与过国内首个孵化器——武汉东湖新技术创业中心设计运营,同时又有多年产业地产实操经验的动力联行董事长梁春看来,孵化器不仅应是物业的供应者,还应成为产业的孕育者。就目前来看,“地产+孵化”模式或者“金融+孵化”模式是产业地产商转型的主要路径。

  记者:你所说的孵化器的“地产+孵化”的转型路径是怎样的?

  梁春:“地产+产业”孵化器模式,和产业综合体开发模式相似,以产业孵化为核心,配套有住宅和商业等。地产业务主要目的在于帮助企业完成资本的原始积累,最终孵化器还是要通过服务和运营来使资金持续流动起来。

  东湖新技术创业中心的SBI模式实际上是一种三权分立孵化模式,投资人拥有所有权,创业者拥有使用权,孵化器行使经营权,有些类似于产权酒店的模式。

  目前这种SBI模式正在向“地产+孵化”转型,东湖高技术创业中心主要通过自身的关系网络以及品牌获取较低价格的土地,再加以品牌和服务的输出,加上一定的资金来完成孵化。所以这种模式中产业地产商对政府的议价能力很强,通常能以较低价格拿到位置很好的地块。

  记者:除了出售或者出租这些商住配套,有些孵化器将地产要素作价入股投入被孵化企业,这是否能减轻创业压力?

  梁春:我不太提倡这种以租金、物业入股的股权投资形式。因为在被孵化企业发展初期,更需要的是能加速其成长的软件服务,并不需要很大的厂房或者土地。就算房租免了,但是这些企业仍然缺少项目发展资金。

  其次,孵化器提供物业的租金价值在初期投入中占比很小,不如直接投资起的作用大。所以对这些要素如何作价、如何评估并不被孵化企业看中,它们更加看重孵化器能带来怎样的社会资源,建立怎样的服务平台。

  记者:孵化器的金融转型路径是怎样的?

  梁春:所谓的孵化器金融路径更偏重于投资,多以PE/VC、天使投资的模式对被孵化企业进行投资。这些孵化器对项目的筛选和引进是以投资为导向的,并不是只要有产业关联度的企业就都能进来,最终的决定因素是孵化器的投资意愿和投资诉求。这类转型一般适用于专业类型的孵化器。

  记者:孵化器进行转型的原始积累来自哪里?

  梁春:一方面是产业园的配套销售,一方面是物业租金收入,还有一部分是政府的补贴、税收返还和专项资金支持等。此外就是这些孵化器通过提升自身的服务来获得增值性收入,包括创业教育、创业投资、创业网络等一系列的服务。

  目前主要收入还是来自于原有产业园区物业的租金和销售收入。大部分孵化器目前还是传统的物业模式,但是现在有两种分化。一是物业模式仍然在走规模化道路,另外一种从开始就做风投,他们更看重孵化器的项目资源。

   记者:天安数码城今年1月涉足PE,这会成为一个“金融+孵化”的模式吗?

  梁春:一个地产商的业务包括原生业务和衍生业务。例如万达,以商业地产起家,但是现在涉猎文化、旅游以及一些酒店、院线,这些都是由原来的商业地产衍生出来的。

  天安数码城也是如此,原生业务是为园内企业提供基本的物业服务,在演变的过程中找到了一个新的突破方向,新的利润增长点。也就是通过PE将其所坐拥的企业资源的“金山”进行二次发掘,分享企业的成长性收益。

  记者:普洛斯“地产+基金”的模式对孵化器有没有借鉴意义?

  梁春:普洛斯自身不会将孵化器列入自己未来的发展业务中,这与普洛斯整体的人才战略,公司战略相关,其发展模式与商业模式同孵化器不一样。它要追求在一个标准化的产品中做规模,而不是在局部、单个项目中利益最大化。

  不过这种基金模式对于国内孵化器转型来说仍可以借鉴,只是目前国内能够很娴熟运用地产市场、产业市场和资本市场这三个要素实现跨界的专业团队和开发商都不多。要么是缺少土地议价能力,要么是缺少专业的团队,或者是对项目不懂、对产业不懂,或者没有资本运作的平台和能力。

  记者:孵化器的地产转型和金融转型似乎关系密切,那么,应如何防止孵化器被地产所挟持?

  梁春:没错,孵化器、地产、金融三者之间的关系实际上十分紧密。必须先做地产开发,并通过租售完成孵化器的原始资本积累,中后期通过增值服务以及对被孵化企业的资本运作来实现成长式收益。单纯做其中一环很难获利,所以孵化器应该打一套“组合拳”。

  对于现存的用地乱象,还是需要地方政府政策法规的规范。首先要对孵化器有一个很好的定义,并不是说不能卖,而是要对卖的规模、审批的标准、卖的价格、土地的分割方法有一个具体标准,这个标准需要符合孵化器自身的定位。

  记者:你认为哪家企业有潜力率先转型成功?

  梁春:短时间内产生寡头的可能性不大,对于所有正在转型的企业来说,机会是均等的。

  联东现在正在调整自己的战略,由于其全国产品同质化程度比较高,所以转型起来难度较小。华夏幸福现在主要动作还是扩大自身的土地储备,不过最近它在美国硅谷设立孵化器,这种精神还是相当值得鼓励的。而光谷联合的孵化作用则不明显,它做的更多的是主题产业园区,各个园区有自身的建筑主题和招商[简介 最新动态]主题,并不是纯粹的孵化概念,更多是一种主题产业地产。

  从区域来看,北上广深自然是走在前面,此外西安、重庆、武汉、苏州也有一些比较好的案例,西部地区相对来说比较初级。

  虽然广州的孵化器做得不错,但是在广州周边,以制造业为主的城市普遍存在孵化低端的问题。例如东莞现在提出产业复兴、科技振兴,实际上就是因为这些地方一直以制造业为主业,忽视了科技创新、忽视了孵化平台的搭建,所以在惊醒之后它们有机会大跨步向前赶超。

来源:中国房地产报

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