中国房地产报：从工业园区到服务业园区，市北高新集团如何实现对传统产业的改造升级？

    周群：这一切突显在一个“变革”之中。市北高新是围绕上海产业结构转型、城市区域功能调整、产业园区升级换代的思路不断进行变革的。

    1992年，市北工业新区（市北高新园区前身）成立之初，这里遍地是滚滚的黑烟、破旧的厂房。而今的市北高新园区，高楼穿云、大道通天、绿荫盖地，园区开始步入发展的“快车道”，进入“调结构、促发展”的收获期。

    可以说，观念之变带来了发展战略的转变，创新求变始终是流淌在市北高新血液中的核心因子。我们不惧波折与挑战，果断借壳二纺机登陆资本市场，实现了“智慧转型”，使原先的二纺机主营业务发生了质变，将一家濒临退市的纺织机械上市公司，成功转型成为国家高新技术产业园区概念股。

    二十多年间，我们一直扮演着园区“大管家”的角色，默默夯实园区发展的坚实平台，不断积累产业载体区域发展的经验，逐渐在园区运营上形成了有特色的核心竞争能力。同时，凭借着在上海的3.13平方公里与南通的5.2平方公里土地资源，我们目前担负着8.5平方公里产业载体的开发、运营、服务和综合管理，从前期的土地收储到最终的园区运营的全部工作，这在上海市园区类概念股中是独一无二的。

    在我们的潜心经营下，一批批跨国公司、行业龙头找到了市北高新。目前，科勒、特易购、德凯达、尚泰投资等13家跨国公司地区总部，以及中铁上海工程局等多家具有总部经济特征的总部型企业纷纷入驻市北高新园区，园区内近2000多家优质企业中，服务业比重超过九成，市北高新已经成为上海总部经济的重要集聚区之一。

    中国房地产报：如果说产业规划和园区招商是前端，后端服务又是体现在哪里？你如何看待近期出台的62号文件对园区的影响？

    周群：62号文件的出台对于市北高新园区来说利大于弊。因为区位、交通、环境、政策等优势，只是园区高速起步的基础条件。税收优惠政策取消后，要想在产业园区千帆竞发的态势中优人一等，我们就必须加快推进改革前进的步伐，练好自身的功夫。

    这些年来，集团不断加大力度改善园区环境、提升科技创新环境、优化管理服务，尝试将社会管理、商务休闲、金融服务等多种城市功能植入园区开发建设当中，逐步构筑起总部经济、楼宇经济和涉外经济的安全港湾和强力磁场。

    从服务体系的搭建、服务工作的深化入手，我们推出了产业、信息、人才、党群、孵化器、融资服务等一系列具有特色的服务平台，并组建了客服总监、大客户经理、客户服务协调专员、客户服务研发专员的对口服务体系，将服务内容和责任分解到每个员工身上。

    比如说，2007年园区面临大规模开发，我们推出园区企业“抱团发展”计划，把60多家设计类的公司引进到园区，并把建筑行业上下游配套的产品和施工也都引进园区。围绕打造设计行业的服务链，同步实现了产业链招商。同时，我们还围绕园区的发展制定了一个合格供应商目录。注册在市北园区、参与过市北园区建设的企业，我们都把它们纳入这个供应商目录，将企业的优质业务资源与园区的发展需求相互匹配，营造出了“园企共赢”的良好发展氛围。

    从原先建造标准工业厂房,到如今我们可以根据客户的实际需求，定制化办公楼宇，建造符合国际绿色建筑标准的甲级写字楼，建设了一批符合总部型、创新型、知识密集型企业办公的绿色低碳产业载体。目前，市北高新园区整个规划面积450万平方米，已开发了150万平方米，在建项目150万平方米，未来还有150万平方米的项目待开发，可满足不同规模、不同性质、不同业态的总部企业办公和楼宇经济发展的需要，这也是同质化政策之外，园区核心竞争力的体现。

    拼政策的结果容易同质化，拼服务的结果才能差异化。市北高新的规模与资产和其他园区类上市公司差距较大，我认为精细化的服务才是今后产业园区生存的大智慧。市北高新在市场经济的大潮中搏击风浪，在体制转轨、产业结构调整的最前沿发展壮大，秘诀就是我们把服务作为核心竞争力，帮助企业用活各类政策资源。

    中国房地产报：上海本身具有优越的区位优势，那么市北高新南通项目如何针对地区特点进行招商和运营？

    周群：2010年，集团与南通国有资产投资控股有限公司共同出资，设立上海市北高新集团（南通）有限公司，打造上海市北高新（南通）科技城。在南通，我们白手起家，按照科技、微碳、乐居、商务的理念，从一级土地的储备开始，把南通的历史文化与产业招商相结合，围绕南通的产业特点，不断加深我们对南通的产业理解，使“市北高新”的品牌逐步复制到长江北岸。

    从2007年开始，我们利用CRM客户管理系统，用大数据精准定位客户。通过前端系统的精确定位对目标客户进行有针对性的电话营销，以这样的方式，在上海，我们已经引进13家跨国企业总部，整个大园区近2000家企业、403家核心企业，总税收将近40多亿元。在上海104个开发区块里面，5平方公里以下园区中，市北高新闸北园区的综合指标排名第一，单位面积的税收产出强度在104家中排名第二，仅次于外高桥。

    如今，我们将这种市场化招商模式复制推广，通过上海、北京、南通三地联合招商，十几家企业已确定入驻。

    上市公司恒生电子落户以后，借助在全国有六七个园中园的优势，与鼎晖投资合作进行二次招商，还会带来一批好客户；老客户智翔公司，将南通作为实训基地，打算招2000个软件工程师服务长三角；北极绒基地放到南通后，上海的总部将专注于营销与服务，南通基地则做展示与研发。

    中国房地产报：从市北高新的业绩报表来看，园区运营收入还没有成为主要营业收入来源，利润仍多以载体出租和出售为主。

    周群：市北高新上市伊始就确立了较高的战略定位，追求可持续盈利目标，力争在一个较高的层面上加速起跑。

    目前，从上市公司的经营收入、利润来看，我们的园区业务收入的确还是以载体租赁、销售作为主要的收入来源，这主要源于自持物业的比例还不高。两年前，我们已经意识到这个问题，开始逐步加大自持比例，未来我们至少要保证有50万平方米的自持产业载体。

    在这个过程中，我们也要保证单位面积的产出效率能够与持有面积共同增长。所以，未来园区内的商业配套也要全部实现自持，作为楼宇的功能性配套来完善园区的服务环境。

    中国房地产报：2014年，市北高新也尝试了数次股权投资，目前情况如何？与上海股权交易中心的合作的目的又是什么？

    周群：在中国，并购大潮其实才刚刚开始，市北高新在这方面有着天然的优势。

    粗略计算，上海和南通园区二者相加，一年有200多家优质企业进入园区，为我们涉足产业投资领域提供了数量庞大的项目投资蓄水池。公司上市以来，我们已拿出超过1亿元用作股权投资，已经投入到北极绒、华艾软件、维珍创意、腾龙电子等公司。接下来，我们还将重点关注现代服务业领域，包括专业服务、检验检测、人力资源管理、节能环保、新媒体等。

    同时，我们进一步挖掘园区的产业发展潜力，依托子公司上海聚能湾企业服务有限公司成功升级为国家级科技企业孵化器的契机，加大对园区内孵化企业的投资，每年从进入园区的企业中筛选30多家企业进行孵化。截至目前，聚能湾孵化器已完成了创业苗圃、孵化器和加速器的全孵化链建设，入孵企业超百家。

    与上海股权交易平台的合作，是我们积极探索多元化发展，拓宽发展空间，实现公司的战略转型的一个缩影。除此之外，我们还与阿里巴巴共同打造了服务园区企业的B2B平台，与上海院士服务中心打造“智库”资源，与中国船舶工业协会在南通协力共建合作平台。种种渠道的拓展，不只是为了促进园区企业更好更快发展，也是希冀能够实现这些企业价值的进一步提升。